| 随着商业地产在中国的不断发展，各地商业地产的空置率不断飙升，大型购物中心类的商场已经面临着不小的招商、销售难题：经营商家面对众多的商场邀请将租金不断压低；投资者质疑开发商无法兑现的高额利润而持币不前。从1997年商业地产的诞生开始，经过了近十年的时间，2006年商业地产的发展终于陷入了低谷。
在大型购物中心面临巨大的难题的同时，另一种商业地产模式——底商，却受到了众多开发商的热捧。时至今日，大江南北、长城内外，凡是新开发建设的楼，只要位置还说的过去，就势必会有底商的存在。
底商是指利用项目建筑本体的底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求。
底商的雏形是在上世纪90年代，居民把一层住宅改造成饭店或者社区便利店，由于离居民消费体较近，所以其租金相对较高，受到了商家的欢迎。后来开发商在建设开发项目时就有意识的将底层或低层规划成适合商家经营的场所，而且由于其本身的稀缺性，租金较高，销售价格也就水涨船高。到了今天，开发商在追求利润的本能驱动下，将底商的面积越做越大，在某乡镇城市甚至出现了单层面积在10000平米、共4层的超级底商。
看到了这样多的开发商对底商的追捧，我们不禁想问，底商究竟是在上层住宅（写字间）开发中的一大利润源泉，还是危害项目品质的罪魁祸首？
一、 如何看待底商利润
前边说过，开发商最初建设底商的心态很简单，即能多赚取些利润就可，因为当时的底商比较匮乏，而且开发商的心态是价格卖高一些就好、卖出就好；在底商发展的第二个阶段，开发商虽然对底商的销售收入有了一定高的期望，但是对待的心态依然未把底商作为主要赢利的手段。第三阶段，即现在的开发商对待底商的观念已经完全转变，开发底商就是为了赚取更大的利润，并且把底商当作一个非常重要的赢利点，以至于在底商销售中出现了天价的现象，已经大大的超出了购买投资者和租赁者的承受能力。这一点可以从底商经营者由小型饭店、小卖店转变成中型商场、高档娱乐场所、饭店看出来，因为后者的租金承受能力远远高于前者。
此外，由于底商的单价较高，所以不少开发商在项目建设期的资金短缺时，都会采取先销售底商的办法，以期回笼资金，继续建设，完全不管商业地产先建设后招商、再销售的规律，殊不知底商的特殊性决定了这样完全错误的作法最终的失败结果。
在此，笔者认为开发商一定要有良好的心态去对待底商，毕竟底商在没有销售之前，所谓的利润都还只是纸上的，这一点笔者在下边也将谈到。
二、 如何看待底商和上层住宅（写字间）的相互利润关系
底商不同于单体的商场，它是需要依托上层的住宅（写字间）而存在的，那么就应该妥善的处理好底商和上层住宅（写字间）的关系，使其达到相互促进的作用，如果一味的追求底商的利润，那么势必会使底商和住宅（写字间）出现冲突，甚至成为相互滞销的矛盾集结点。
在此，我们设想二个高档的高层写字楼项目，A项目1—4层为底商，B项目一层为大气宽阔的大堂，该两个项目的体量基本相同，销售开盘时间一致，上层写字间的销售价格基本相当，那么在写字楼的正常销售周期18个月内，谁的销售收入更高？
答案一、从理论上说，A项目的销售收入会更高一些，因为底商的平均销售价格是上层那些写字间价格的2—4倍，那么A项目的销售收入显然会高于B项目。
答案二、A、B两楼盘定位均为实力企业办公的高档写字间，那么投资者和租赁的企业在对比B项目宽阔气派的大堂和A项目受底商影响需从楼背后的狭小电梯间进入的两种全然不同的感觉后，势必会选择购买、租赁B项目，因为一个气派的大堂无疑是给客户彰显企业实力的第一印象。此外，由于目前底商泛滥，A项目的底商销售会受到一定的抗性，而且上层写字间也受底商影响的影响而滞销，这样分析后，我们可以断定B项目的销售会更好。
答案三、虽然A项目的上层写字间受到底商影响而销售受阻，但是由于底商招商策略得当，业态选择适宜，打开了销售局面，在B项目销售完成时，A项目的底商销售完成，上层写字间也部分售出，在18个月销售期结束时，A、B项目的销售收入大体相当。
答案还有许多，毕竟市场是千变万化、捉摸不定的，无论哪种可能都有出现的概率，这就要求开发商需要对底商的开发抱有理性、严谨的态度，明确为什么去开发底商，认真分析在该项目建设底商是否会促进上层住宅（写字间）的销售，如果底商对上层住宅（写字间）的销售可能会有阻滞作用，那么无论从理论上说底商会多赚取多大的利润，在实际操作中开发商仍必须要理性的作出正确的判断。
最后说明一点的是，如果项目的底商已经对上层住宅（写字间）的销售构成了不良的影响，那么开发商就需要考虑如何改变底商的定位来促进上层的销售，还是以前边的A项目为例，如果底商进驻的商家是高档的休闲会所、健身馆、娱乐城等适宜商务休闲的业态，形成对上层的高档次的商务配套服务，那么也是可以促进上层物业销售的。
（南闪狐） |
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