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投资商铺与投资住宅最大的区别在于是不是自用，主要考虑的应该是投资回报的最大化。
投资商铺可以获取两块收益，一是所购买的房地产所带来的房产增值收益；二是投资商铺享有的投资回报。因此，商铺投资首先是房地产投资，目的是赚取项目增值所带来的回报；其次是商业投资，赚取经营收入。因此，作为商铺投资者，在做出购买决定时，要仔细衡量二者，在其中找到一个最佳的平衡点。
那么，投资商铺要考虑哪些因素呢？
首先，从房地产的角度，商铺作为不动产，应该考虑到不动产的特性，最主要的是地段。主要是地理位置，包括所在的区位、交通条件、市政配套，考虑这些目的是考虑项目的增值潜力。如果区位好，交通便利，市政配套成熟，那么就要考虑项目的价格水平，是否还有足够的上升空间；这个时候最主要的参照系是相邻的住宅。一般来说，商业楼是附近住宅价格的3～5倍速。低于这个水平，项目还有升值潜力，高于这个水平，就要考虑从地产的角度投资是否合适了。
其次，从商业的角度，项目所在周边地域的商业状况，包括商业氛围、商业形态等，是作为商业投资的另一重要因素。成熟的商铺要求有方便的交通、成熟的市政配套、固定而且知名的商业圈、具有鲜明特点的商业形态以及稳定的客流。一般来说，应该选择在行业内有较大知名度的的企业，或者在一定区域内有垄断地位的商业设施，也就是说该项目的辐射面要广。这样的选择可以保证稳定的高回报。
商铺经营的方式有3种。一个是自己经营，买一块铺面，自己经营，风险自己承担，常见的是买一个柜台，自己进货，自己出售；好处是自己掌握经营权，盈亏责任自负。但缺点有两个：其一，从房地产角度来说，底商项目可以办下房产证，以柜台形式买卖的商铺很难办理产权证，投资者的所有者权益得不到充分保证，办不下产权证，自然无法上市交易，没有通畅的退出渠道，物业升值的潜力也就得不到保证；其二，从商业角度来讲，一旦开发商将铺面售完后退出，那么经营将会面临极大的挑战。
第二种经营方式是出租，包括出租柜台或者出租店面房。好处是投资者坐收租金无须承担经营风险，但缺点是随着商铺市场投放量的增加，租金会有下滑的危险，另外寻找合适的租客也牵扯到大量的精力和财力。出租还有一个弊端就是业态不容易稳定，流失率高，租户各自为战，形不成良好的商业氛围。
第三种经营方式是委托经营。投资者将名下的房产统一委托专业的投资公司进行管理，由该投资公司向广大业主返还租金。好处是投资者可以收取固定的回报，商场也可以有统一的市场定位、形象、包装、策划，有助于房产的增值。缺点是投资公司的经营能力成为业主回报的关键因素。因此选择这种方式投资商铺一定要对投资公司的经营理念、经营能力进行仔细的考量。 |
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